Οι αξίες των ακινήτων στην Εγνατία οδό, στη διάρκεια της τελευταίας 12ετίας και ειδικότερα από το 2006 που άρχισαν τα έργα του Μετρό, έως σήμερα, μειώθηκαν άνω του 60% ενώ πολλά κτήρια πάνω σε αυτό τον κεντρικό οδικό άξονα που συνδέει την ανατολική με τη δυτική Θεσσαλονίκη, έχουν εγκαταλειφθεί.
Η Εγνατία, ο ένας από τους δύο βασικούς εμπορικούς δρόμους του κέντρου της πόλης, έχει γνωρίσει πολύ μεγάλη υποβάθμιση και έχασε δυσαναπλήρωτο έδαφος σε εμπορικές αξίες σε σχέση με την οδό Τσιμισκή, καθώς μειώθηκαν οι λιανεμπορικές δραστηριότητες όπως άλλωστε και η κίνηση των πεζών στο συγκεκριμένο δρόμο, λόγω ακριβώς των πολλών εργοταξίων του Μετρό.
Aς σημειωθεί ότι οι μειώσεις στις αξίες των εμπορικών ακινήτων σε άλλες περιοχές του κέντρου, στα χρόνια της οικονομικής κρίσης, δεν ξεπερνούσαν το 30%-40%. Πέραν αυτού, τον τελευταίο χρόνο η αγορά ακινήτων σε αρκετές περιοχές του κέντρου έχει αρχίσει σταδιακά να ανακάμπτει.
Ωστόσο ορισμένα θετικά σημάδια για την αγορά ακινήτων στην Εγνατία εκδηλώνονται συνεπεία της τουριστικής ανόδου της Θεσσαλονίκης, που έχει πλέον γίνει προορισμός city break, όπως επίσης λόγω της ανόδου του Airbnb στην πόλη. Αλλά για να αρχίσει να ανακάμπτει ουσιωδώς η Εγνατία, θα πρέπει να τεθεί σε λειτουργία το Μετρό.
Τα παραπάνω τόνισε ο κ. Δημήτριος Τζιβράς, γενικός διευθυντής του παραρτήματος Θεσσαλονίκης της CBRE- Atria Property Services, στο πλαίσιο ανάλυσης που έκανε στο διεθνές εργαστήριο «Μετρό και Αστική Ανάπτυξη: Ο άξονας της οδού Εγνατίας», που πραγματοποιήθηκε στο πλαίσιο της συμμετοχής του Δήμου Θεσσαλονίκης στο δίκτυο των 100 Ανθεκτικών Πόλεων.
Ο ομιλητής στη παρουσίασή του χώρισε την Εγνατία σε τέσσερις ζώνες και ουσιαστικά επέκτεινε τον οδικό άξονα μέχρι το Ν.Σ.Σταθμό, συμπεριλαμβάνοντας δηλαδή και τμήμα της Μοναστηρίου. Σε αυτή την ευθεία που αρχίζει από το Συντριβάνι και την οδό Εθνικής Αμύνης, περνάει από το Βαρδάρη και καταλήγει στο Σταθμό, υπάρχουν πέντε εργοτάξια του Μετρό που αντιστοιχούν σε πέντε υπό κατασκευή σταθμούς, κάποιους πολύ προχωρημένους όπως π.χ. ΝΣΣ και Συντριβανίου- Έκθεσης και κάποιους με πολύ κατασκευαστικό μέλλον μπροστά τους, όπως της Βενιζέλου και της Αγίας Σοφίας.
Σε αυτό τον άξονα, ξεκινώντας από ανατολικά και κινούμενοι προς δυτικά, η κυρίαρχη χρήση είναι το retail, δηλαδή οι επιχειρήσεις λιανικής, ενώ ανατολικότερα είναι μία ζωντανή οικιστική περιοχή, στην οποία υπάρχουν επίσης εκπαιδευτικά ιδρύματα (π.χ. σχολές ιδιωτικές, φροντιστήρια ), σημαντικά μνημεία, επιχειρήσεις εστίασης και ψυχαγωνίας – καφέ. Με κατεύθυνση προς το δυτικό άκρο, οι εμπορικές χρήσεις κυριαρχούν, λιανικής αλλά και χονδρεμπορίου, ενώ υπάρχουν πάνω και γύρω από το δρόμο πολλά ξενοδοχεία αλλά χαμηλών κατηγοριών, τα περισσότερα 2 και 3 αστέρων και μόνο ένα που ανήκει σε διεθνές δίκτυο.
Η Εγνατία, πάντοτε ο «δεύτερος» εμπορικός δρόμος της Θεσσαλονίκης σε σχέση με την Τσιμισκή, φιλοξενεί λιανεμπορικές επιχειρήσεις που απευθύνονται, σε καταναλωτές χαμηλών εισοδημάτων.
Το κτύπημα που δέχθηκε ο συγκεκριμένος δρόμος, στον οποίο δραστηριοποιούνται με τα γραφεία τους και πάρα πολλοί επαγγελματίες, ήταν πολύ μεγαλύτερος του πλήγματος που υπέστησαν άλλες περιοχές του κέντρου συνεπεία της οικονομικής κρίσης. Στην Εγνατία οδό τα πράγματα έγιναν πολύ χειρότερα λόγω των έργων του Μετρό, των καθυστερήσεων στις εργασίες, με αποτέλεσμα να υπάρχει πληθώρα κενών ακινήτων και στους γύρω, στους κάθετους δρόμους που καταλήγουν στον οριζόντιο άξονα.
Οι μέσες τιμές που έδωσε ο κ. Τζιβράς αποτυπώνουν την έκταση του πλήγματος που δέχθηκε η Εγνατία. Στα καταστήματα οι τιμές πώλησης ξεκινούν στη Ζώνη Α (Eθν. Αμύνης - Ιασωνίδου), από τις 5.000 ευρώ/τ.μ., ανεβαίνουν στις 6.000 στη Ζώνη Β (Ιασωνίδου – Βενιζέλου), για να πέσουν στις 4.500 ευρώ στη Ζώνη C ( Βενιζέλου – Ειρήνης) και στις 2.700 ευρώ στη Ζώνη D ( Ειρήνης μέχρι Ν.Σ.Σ.).
Στις ενοικιάσεις η υψηλότερη τιμή είναι τα 38 ευρώ/τμ/μήνα και η χαμηλότερη 18 ευρώ/τμ/μήνα.
Στους χώρους γραφείων οι τιμές πώλησης ξεκινούν από τα 850 ευρώ/τ.μ. στη Ζώνη Α, ανεβαίνουν στα 900 ευρώ στη Ζώνη Β για να μειωθούν σε 800 ευρώ και 750 ευρώ όσο κινούμαστε δυτικότερα στις Ζώνες C και D. Για τις ενοικιάσεις γραφείων οι μέσες τιμές κυμαίνονται ανά τ.μ./μήνα, από 3,5 ευρώ έως και 4,5 ευρώ.
Στην αγορά κατοικίας η μέση τιμή πώλησης στη Ζώνη Α είναι στα 700 ευρώ/τ.μ., στις Ζώνες Β και C στα 750 ευρώ/τ.μ. και στη Ζώνη D πέφτει στα 600 ευρώ/τ.μ.. Οι τιμές για ενοικίαση είναι σε όλες τις Ζώνες στα 4 ευρώ/τ.μ. με εξαίρεση της Ζώνη D που είναι στα 3 ευρώ/τ.μ.
Όμως η αγορά ακινήτων επί της Εγνατίας οδού και σε κάποιους εκ των πέριξ δρόμων, έχει αρχίσει κάπως να βλέπει φως, εξαιτίας της εκρηκτικής ανάπτυξης του Airbnb στο κέντρο της πόλης, όπως και λόγω της ανάδειξης της Θεσσαλονίκη σε τουριστικό προορισμό city break.
Έτσι, πρώην βιοτεχνικοί χώροι και αποθήκες, παλιοί επαγγελματικοί χώροι που ήταν κλειστοί από καιρό, αξιοποιούνται με το Airbnb σαν κατοικίες βραχυχρόνιας μίσθωσης, με τις τιμές τους στην αγορά να διαμορφώνονται κοντά στα 400 ευρώ/τ.μ. Το ίδιο συμβαίνει και με δεύτερο χέρι «εγκαταλελειμμένα» διαμερίσματα και γραφεία που λόγω του Airbnb, που πλέον γίνεται και επαγγελματική δραστηριότητα, πωλούνται περί τα 500 ευρώ/τ.μ.
Καταλήγοντας ο κ. Τζιβράς τόνισε ότι η Εγνατία έχει σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης, όταν λειτουργήσει το Μετρό και αναμορφωθούν οι χώροι των εργοταξίων. Επίσης, υποστήριξε ότι λόγω της τουριστικής άνθησης της Θεσσαλονίκης, τα 15 ξενοδοχεία που βρίσκονται στην Εγνατία και σε κοντινούς δρόμους, εύκολα μπορεί να διπλασιαστούν μέχρι το 2030, ενώ πιθανό είναι να δούμε και πολύ σημαντική περαιτέρω ανάπτυξη του Airbnb.