του Πάνου Δανού*
Η απόκτηση κατοικίας αποτελεί την πιο σημαντική δαπάνη για τα νοικοκυριά και στις πλείστες περιπτώσεις συνδέεται με τη σύναψη μακροχρόνιου στεγαστικού δανείου. Αυτό συνδέει την αγορά ακινήτων με τη χρηματοπιστωτική αγορά και η εύρυθμη λειτουργία των δύο συστημάτων είναι αλληλένδετη. Για το λόγο αυτό η πορεία της τιμής των ακινήτων διαδραματίζει σημαντικό ρόλο τόσο για τα νοικοκυριά, λόγω του ότι επηρεάζει την αξία του κατά κανόνα πιο σημαντικού περιουσιακού τους στοιχείου, όσο και για το χρηματοπιστωτικό σύστημα αφού αντανακλά στη φερεγγυότητα των δανείων στον ισολογισμό τους.
Η πρόσφατη παρελθούσα οικονομική κρίση έδειξε πόσο σημαντική είναι η αγορά ακινήτων στην εύρυθμη λειτουργία της οικονομίας. Η μεγάλη χρηματοπιστωτική επέκταση στην Ελλάδα για αγορές κατοικιών πέραν των οικονομικών δυνατοτήτων των νοικοκυριών που συνήπταν δάνεια για τέτοιες αγορές, οδήγησε τις τιμές των κατοικιών σε πολύ υψηλά επίπεδα. Η αδυναμία των νοικοκυριών να αποπληρώσουν τα στεγαστικά δάνεια είχε μια σειρά από αλυσιδωτές επιπτώσεις: ένας μεγάλος αριθμός κατοικιών κατασχέθηκαν (repossessed), οι τιμές των ακινήτων κατάρρευσαν και μαζί τους τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα με σημαντικό μέρος του ενεργητικού τους σε στεγαστικά δάνεια.
Οι αρνητικές επιπτώσεις της ‘πυραμίδας’ των στεγαστικών δανείων μειωμένης εξασφάλισης (subprime mortgage debt) επεκτάθηκε σε ολόκληρη την οικονομία. Επηρεάστηκαν αρνητικά και άλλες αγορές που δεν ήταν εκτεθειμένες σε ‘τοξικές’ επενδύσεις, λόγω κλονισμού της εμπιστοσύνης του κοινού στο χρηματοπιστωτικό σύστημα, με συνεπακόλουθο τη δημιουργία ‘κρίσης ρευστότητας’ και μείωσης των διατραπεζικών και άλλων δανείων.
Η διασύνδεση της οικονομικής κρίσης με την αγορά ακινήτων γίνεται και σε συζητήσεις στην Ελλάδα, με πολλούς να πιστεύουν ότι η αυξητική πορεία των τιμών των ακινήτων ήταν αποτέλεσμα αλόγιστης χρηματοπιστωτικής επέκτασης που οδήγησε σε ‘φούσκωμα’ των τιμών με συνέπειες ανάλογες αυτών που συνέβησαν σε άλλες χώρες, δηλαδή απροθυμία των νοικοκυριών να πληρώνουν δόσεις για κάτι που αξίζει λιγότερο από το δάνειο, κατασχέσεις και πωλήσεις κατοικιών με μεγαλύτερη πτώση στις τιμές, αυξημένες επισφάλειες και μειωμένη ροή χρημάτων στις τράπεζες (κρίση ρευστότητας), δυσκολότερη ή/και ακριβότερη πρόσβαση σε δάνεια για τις επιχειρήσεις, μείωση των επενδύσεων, ανεργία και οικονομική ύφεση.
Τα αποτελέσματα της ανάλυσης της ΔΑΝΟΣ An Alliance of BNP Paribas Real Estate, ρίχνουν κάποιο φως και σε επιμέρους επιρροές που οδήγησαν σε αύξηση στις τιμές των κατοικιών. Οι μεταβλητές που είχαν αυξητική επίδραση στις τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα ήταν κατά κύριο λόγο η αύξηση του πληθυσμού, η αύξηση του κόστους κατασκευής και η αύξηση του ΑΕΠ, ενώ το ΧΑΑ και η απασχόληση ξένων εργατών είχε το αντίθετο αποτέλεσμα.
Δεδομένου του σημαντικού ρόλου που φαίνεται να διαδραματίζει η αγορά ακινήτων στην παγκόσμια οικονομική αγορά, ένα εύλογο ερώτημα που προκύπτει είναι πως θα κινηθούν μελλοντικά οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα, αλλά και σε άλλες χώρες.
Στην Ισπανία παρατηρήθηκε αύξηση στις τιμές των κατοικιών της τάξεως του 270% μεταξύ 1997 και 2008. Η αύξηση αυτή αποδίδεται σε παράγοντες όπως η αύξηση του πλούτου, αύξηση του τουρισμού, χαμηλά επιτόκια δανεισμού, φοροαπαλλαγές, κίνητρα για αγορά ιδιόκτητης κατοικίας, καθώς και η ανυπαρξία κινήτρων για ενοικίαση των κατοικιών. Τα κίνητρα ήταν τέτοια που ωθούσαν πολλούς κερδοσκόπους να μπουν στο «παιχνίδι» της αγοράς κατοικίας με τρόπο που προκαλούσε από τη μια αύξηση των τιμών και από την άλλη άφηνε πολλές κατοικίες αδιάθετες. Επίσης, τα αντικίνητρα που υπήρχαν για ενοικίαση των κατοικιών και των ευνοϊκών συνθηκών δανεισμού ωθούσαν πολλούς ιδιοκτήτες να έχουν άδειες τις κατοικίες τους αντί να τις ενοικιάσουν.
Συνυφασμένη με τη μειωμένη απόδοση της ενοικίασης κατοικιών είναι, για πολλούς οικονομολόγους, η κρίση στην αγορά κατοικιών και στην Ιρλανδία. Συγκεκριμένα, πολλοί οικονομολόγοι πιστεύουν ότι η αιτία της κρίσης οφείλεται στο γεγονός ότι η απόδοση από την ενοικίαση της κατοικίας βρισκόταν κάτω από το 3,5% που προσέφεραν τα ασφαλή κυβερνητικά χρεόγραφα. Αντίθετα, η αύξηση των τιμών των κατοικιών στη Δανία τείνει να εξηγηθεί από τη δραστηριότητα κερδοσκόπων παρά από μεταβολές σε οικονομικούς παράγοντες.
Η περίπτωση των ΗΠΑ είναι διαφορετική. Η κρίση σε αυτή την περίπτωση οφειλόταν στην ανεξέλεγκτη και με επισφαλείς προδιαγραφές χορήγηση στεγαστικών δανείων, όπως η χορηγία στεγαστικών δανείων μεγαλύτερης αξίας από την τρέχουσα αξία της των κατοικιών που αγοράζονταν, ακόμη και σε άτομα που δεν είχαν τη δυνατότητα να αποπληρώσουν το δάνειο. Η πτώχευση τραπεζών που ακολούθησε όταν οι δανειολήπτες αδυνατούσαν να πληρώσουν τις δόσεις τους επέτεινε την κυκλική ύφεση στην οποία αναμενόταν ότι θα έμπαινε η χώρα. Κάτι ανάλογο, αλλά σε μικρότερο βαθμό λόγω επισφαλών δανείων και σε μεγαλύτερο βαθμό λόγω κυκλικής ύφεσης και στενών χρηματοοικονομικών δεσμών με τις ΗΠΑ, παρατηρήθηκε στην Βρετανία.
Επανερχόμενοι στην Ελλάδα, οι προβλέψεις του οίκου ΔΑΝΟΣ βασίζονται σε στοιχεία που αφορούν στο πώς κινήθηκαν οι τιμές των κατοικιών στο παρελθόν. Επομένως, έχει νόημα η χρήση τους για εξαγωγή συμπερασμάτων για το μέλλον μόνο στο βαθμό που οι τιμές των κατοικιών θα συνεχίσουν να επηρεάζονται από τους ίδιους παράγοντες.
Με τις πιο πάνω επιφυλάξεις κάποιος θα μπορούσε να ισχυριστεί ότι το πώς θα κινηθούν οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα στο μέλλον εξαρτάται από το αν θα συνεχίσει να αυξάνεται ο πληθυσμός, το κόστος οικοδομής και το κατά κεφαλήν ΑΕΠ με τους ρυθμούς που παρατηρήθηκαν τη δεκαετία 1998 - 2008. Η ευκολία με την οποία οι αγοραστές κατοικιών στην Ελλάδα μπορούσαν να εξασφαλίσουν στεγαστικό δάνειο φαίνεται να έπαιξε σημαντικό ρόλο την περίοδο που εξετάζουμε και δεδομένης της σημασίας που είχε σε άλλες χώρες, ο παράγοντας αυτός θεωρείτε σημαντικός. Ούτε πρέπει να αγνοηθεί η αρνητική επίδραση που είχε η χρήση ξένου εργατικού δυναμικού στη συγκράτηση του κόστους στον τομέα των οικοδομών.
Στη βάση των πιο πάνω η αναβίωση της ραγδαίας αύξησης των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα είναι πιθανόν να υπάρξει στο προβλεπτό μέλλον. Αυτό γιατί ο ρυθμός αύξησης των δύο από τους τέσσερις πιο σημαντικούς παράγοντες που οδήγησαν στις αυξήσεις αυτές, ο πληθυσμός και το κατά κεφαλήν ΑΕΠ, έχουν σταματήσει να υποχωρούν. Είναι επίσης αναμενόμενο ότι και το κόστος κατασκευής των κατοικιών θα αρχίσει να αυξάνεται λόγω της αύξησης του πληθωρισμού και του κόστους της ενέργειας. Αν προστεθεί στα δεδομένα αυτά και η πιο ελαστική πολιτική στην παροχή στεγαστικών δανείων που αναμένεται ότι θα υιοθετήσουν τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα μετά το πλήγμα που έχουν υποστεί από την παγκόσμια οικονομική κρίση, γίνεται εύκολα κατανοητό γιατί οι τιμές των κατοικιών αναμένεται να επαναλάβουν την ανοδική πορεία στο προβλεπτό μέλλον. Χρειάζεται βέβαια προσοχή στην διαφαινόμενη παγκόσμια οικονομική ύφεση και στην επικρατούσα γεωπολιτική αστάθεια, αλλά και στην επιδείνωση των κλιματολογικών συνθηκών.
* Ο Πάνος Δανός είναι διευθύνων σύμβουλος της DANOS/BNP PARIBAS REAL ESTATE