Νέα δεδομένα φαίνεται να φέρνει για την κτηματαγορά το μέτρο του υπουργείου Οικονομικών για μείωση των ενοικίων κατά 40%, τον Μάρτιο και τον Απρίλιο, με ενδεχόμενο επέκτασης-αν χρειαστεί και το Μάιο- σε επιχειρήσεις που έκλεισαν με κυβερνητική απόφαση, στους εργαζόμενους τους, αλλά και σε όσες επιχειρήσεις εξακολουθούν να λειτουργούν με μειωμένους, όμως, τζίρους, λόγω κορωνοϊού.
Το αποτέλεσμα είναι, σύμφωνα με πληροφορίες, να έχουν αρχίσει να εμφανίζονται φαινόμενα του «δεν πληρώνω». Στο παρασύνθημα φέρεται να έχουν προχωρήσει σε Θεσσαλονίκη και Αθήνα πολυεθνικοί όμιλοι ένδυσης, οι οποίοι ζητούν από ιδιοκτήτες των ακινήτων που μισθώνουν να μην πληρώσουν το ενοίκιο του Απριλίου, ενδεχομένως και το Μαΐου αν συνεχίσουν να μην λειτουργούν. Στις περιπτώσεις αυτές έχει ήδη καταβληθεί το ενοίκιο του Μαρτίου, καθώς το μέτρο για τη μείωση του 40% του μισθώματος ανακοινώθηκε στα μέσα του προηγούμενου μήνα.
Αναμφίβολα πρόκειται για ιδιαίτερα υψηλά μισθώματα, γεγονός, που ωστόσο δημιουργεί ερωτηματικά για το τι θα κάνουν μικρές επιχειρήσεις με ούτως, η άλλως περιορισμένες οικονομικές δυνατότητες.
Μάλιστα δεν είναι λίγοι οι ιδιόκτητες ακινήτων που δηλώνουν πως πρόκειται για άδικα οριζόντιο μέτρο καθώς υπάρχουν ενοίκια των 200 ευρώ και άλλα που μεταφράζονται σε αρκετές χιλιάδες ευρώ (ποσά που καταβάλουν συνήθως πολυεθνικοί όμιλοι για προνομιούχα ακίνητα).
Την ίδια ώρα, έκδηλη είναι η ανησυχία για την επόμενη ημέρα, όταν πλέον τα μαύρα σύννεφα του κορωνοϊού απομακρυνθούν και η αγορά αρχίσει να ξαναβρίσκει τους ρυθμούς της. Δεν λείπουν, βέβαια, και οι φωνές που κάνουν λόγο για ενδεχόμενα αιτήματα αναφορικά με μειώσεις ενοικίων, παγιώνοντας κατά κάποιο τρόπο τις υφιστάμενες, έστω και αν αυτές είναι πιο περιορισμένες έναντι του 40%.
Οι μειώσεις τιμών θα έρθουν, όπως λένε εκπρόσωποι της κτηματαγοράς ως απόρροια της κρίσης που έχει προκαλέσει ο φονικός ιός.
Κάποιοι μάλιστα συγκρίνουν την κατάσταση με εκείνη της δεκαετούς οικονομικής κρίσης που ταλάνισε τη χώρα μας. Βέβαια όπως λένε εκείνη είχε μακρά διάρκεια, ωστόσο τα καταστήματα με μειωμένους τζίρους εξακολουθούσαν να λειτουργούν, σε αντίθεση με σήμερα, που σε κάποιες περιπτώσεις αναγκάστηκαν εν μια νύκτα να κατεβάσουν ρολά.Είναι χαρακτηριστικό πως στο ξεκίνημα της οικονομικής κρίσης του 2010 και μέχρι τουλάχιστον το 2014, στην αγορά λιανικού εμπορίου πραγματοποιήθηκαν σημαντικές μειώσεις ενοικίων προκειμένου να αντιμετωπιστεί ο μειωμένος τζίρος των καταστηματαρχών και να αποφευχθούν όσο το δυνατόν περισσότερα λουκέτα. Οι τιμές τότε, ανάλογα με το ακίνητο, την περιοχή στην οποία βρίσκεται, αλλά και το ύψος του μισθώματος είχαν διολισθήσει σε κάποιες περιπτώσεις ακόμη και κατά 70%.
Τι γίνεται αν υπάρχει διχογνωμία
«Η καταβολή του 60% αποτελεί σε κάθε περίπτωση μείωση εκ του νόμου και είναι δεσμευτική για τον ιδιοκτήτη. Ωστόσο η παραπάνω πρόνοια του νομοθέτη ουδόλως αναιρεί τις γενικές αρχές του δικαίου και συγκεκριμένα του αστικού κώδικα, οι οποίες συνεχίζουν να ισχύουν και δεν περιορίζουν τις δυνατότητες του μισθωτή» αναφέρει ο Θάνος Χαριστός, δικηγόρος της δικηγορικής εταιρείας Nexus.
«Ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει ακόμη μεγαλύτερη μείωση του μισθώματος. Η πλήρης απαγόρευση της λειτουργίας μιας επιχείρησης και η πλήρης απώλεια του κύκλου πωλήσεων της, χωρίς καμία ευθύνη της, προφανώς μπορεί να δικαιολογήσει μια γενναιότερη μείωση του μισθώματος, όσο διαρκούν τα μέτρα, πιθανώς και μετά από αυτά» λέει χαρακτηριστικά ο κ. Χαριστός υπογραμμίζοντας πως το πλέον σημαντικό είναι η μετά κορωνοϊό εποχή, το πως θα διαμορφωθούν οι τιμές, αλλά και το να αντιληφθούν οι δυο πλευρές (μισθωτές και ιδιοκτήτες) τις νέες συνθήκες.
Πάντως σε περιπτώσεις που δεν υπάρξει συμβιβαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος οι ενοικιαστές, αν οδηγηθούν στα δικαστήρια, έχουν στη φαρέτρα τους το άρθρο 388 του αστικού κώδικα που ορίζει ότι αν τα περιστατικά στα οποία τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν ύστερα, από λόγους που ήταν έκτακτοι, όπως η πανδημία, και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και από τη μεταβολή αυτή, η παροχή του οφειλέτη, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει.
«Τα εν λόγω ζητήματα έχουν αντιμετωπιστεί από τα ελληνικά δικαστήρια σε σχέση με τις μισθώσεις και γενικότερα τις εμπορικές συμβάσεις κατά την πρόσφατη οικονομική κρίση (η οποία επίσης κρίθηκε ότι αποτέλεσε γεγονός απρόβλεπτο αλλά και ότι μετέβαλε ουσιωδώς τις συνθήκες) με αποτέλεσμα πολλοί μισθωτές να επιτύχουν δικαστικό επανακαθορισμό του ύψους του καταβλητέου μισθώματος» αναφέρει ο κ. Χαριστός υπογραμμίζοντας πως αν και υπάρχει αναστολή των εργασιών των δικαστηρίων λόγω του κορωνοϊού, εν όψει της επαναφοράς στην κανονικότητα και για να μη βρει τις επιχειρήσεις αντιμέτωπες με πρωτοφανείς δυσκολίες, αλλά και με δεδομένο ότι ο νόμος –υπό συνθήκες κανονικότητας- δεν συγχωρεί ουδεμία καθυστέρηση στην καταβολή του μισθώματος, συνίσταται οι πληττόμενοι επαγγελματίες να ενημερωθούν, εγκαίρως, για τις δυνατότητες που τους δίνει ο νόμος, ώστε να λάβουν αποφάσεις.
Τι λένε οι ιδιόκτητες ακινήτων
Δεν αποκλείει να υπάρξουν και αιτήματα για μεγαλύτερες του 40% μειώσεις τιμών στα ενοίκια ο Κώστας Χαϊδούτης, δικηγόρος και πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Θεσσαλονίκης, ωστόσο όπως λέει «δεν ξεκινάμε με αυτή τη σκέψη. Ακόμη βρισκόμαστε στην αρχή του προβλήματος». Όπως εκτιμά, η κατάσταση στο θέμα της πληρωμής των ενοικίων το αμέσως επόμενο διάστημα θα εξαρτηθεί από τη σχέση που υπήρχε την προηγούμενη περίοδο ανάμεσα στον ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή.
«Οι συνεπείς μισθωτές έχουν καταβάλει το ενοίκιο του Μαρτίου το πρώτο δεκαήμερο του μήνα, πριν τις αποφάσεις του Υπουργείου Οικονομικών. Το ζήτημα είναι τι γίνεται για τον Απρίλιο και ενδεχομένως το Μάιο. Κανείς ιδιοκτήτης δεν θέλει να χάσει ένα σωστό ενοικιαστή, μετά από συνεννόηση όλα λύνονται. Τα ζητήματα δημιουργούνται όταν πρόκειται για δύστροπους ενοικιαστές» σημειώνει ο κ. Χαϊδούτης υπογραμμίζοντας πως η διαμορφωθείσα κατάσταση δεν πρέπει να αποτελέσει ευκαιρία για κάποιους που μπορούν, αλλά δεν επιθυμούν να πληρώσουν.
Μάλιστα επισημάνει πως η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων είχε ζητήσει το μέτρο να μην έχει οριζόντιο χαρακτήρα, αλλά να έρθουν σε συνεννόηση ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, κάτι που ωστόσο δεν εισακούστηκε.
Ιδιαίτερη μνεία κάνει ο κ. Χαϊδούτης πως δεν έχει, επί του παρόντος, προβλεφθεί κάποιο ουσιαστικό αντίβαρο για τους ιδιοκτήτες που θα υποστούν την εν λόγω μείωση των μισθωμάτων εκτός από την παράταση μέχρι τις 31 Αυγούστου για την καταβολή βεβαιωμένων οφειλών που λήγουν ή έχουν λήξει από 11-3-2020 έως 30-4-2020 και η έκπτωση κατά 25% στις οφειλές εφόσον καταβληθούν εμπρόθεσμα.
Σύμφωνα με τον ίδιο η ΠΟΜΙΔΑ ζητά να μεριμνήσει η κυβέρνηση ώστε όλα τα μειωμένα ενοίκια να εξαιρεθούν από τον φόρο εισοδήματος, δηλαδή, να μείνουν αφορολόγητα.