Μικρά διαμερίσματα μέχρι δυο υπνοδωματίων, εικοσαετίας ή και παλαιότερα, αλλά ανακαινισμένα, αποτελούν τα πιο δημοφιλή ακίνητα στη Θεσσαλονίκη, όπου πριν την πανδημία, οι τιμές είχαν αρχίσει να τσιμπούν, χαρίζοντας χαμόγελα στους ιδιοκτήτες τους.
Όπως τόνισε κατά την εισήγηση του στο online συνέδριο για την αγορά ακινήτων της Βόρειας Ελλάδας, North Rodexpo, το στέλεχος της Arbitrage, Γιάννης Ορφανός, ο οποίος έκανε μια γενικότερη αποτίμηση της αγοράς ακινήτων στη Θεσσαλονίκη «οι πιο ακριβές τιμές εντοπίζονται για ενοικίαση στο παραλιακό μέτωπο και στο ιστορικό κέντρο της πόλης».
Η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης, που είναι και η υψηλότερη έναντι άλλων περιοχών είναι αυτή στη Νέα Παραλία που αγγίζει τα 14 ευρώ ανά τμ. Έπεται η Νέα Παραλία με 9 ευρώ ανά τμ και ακολουθεί το Καραμπουρνάκι με 7,5 ευρώ και το ιστορικό κέντρο με 7,2 ευρώ ανά τμ. Στο Βυζάντιο η μέση τιμή είναι τα 7 ευρώ το τμ και στην Καλαμαριά τα 6,8 ευρώ.
Η χαμηλότερη τιμή εντοπίζεται στο Κορδελιό με 3,2 ευρώ ανά τμ, ενώ εξίσου οικονομικές περιοχές με 3,3 ευρώ ανα τμ είναι η Πολίχνη και οι Αμπελόκηποι, καθώς και η Ευκαρπία και η Ηλιούπολη με 3,5 ευρώ αντίστοιχα.
Μέσες τιμές ενοικίασης καταγράφονται σε Τριανδρία, Τούμπα και Πανόραμα (5 ευρώ το τμ), στις 40 Εκκλησίες (5,5 ευρώ) και σε Πυλαία και Θέρμη (4,5 ευρώ ανα τμ).
Σημειώνεται πως η ζητούμενη τιμή πώλησης στη Θεσσαλονίκη για διαμέρισμα 50 εως 100 τμ κυμαίνεται από 1250 έως 2000 ευρώ.
Η αγορά γραφείων
Η αγορά των γραφειακών χώρων στη Θεσσαλονίκη, ως επί το πλείστον αποτελείται από μικρούς και κατακερματισμένους χώρους, σε κτήρια μεικτών χρήσεων. Υπάρχει όπως επισημαίνει ο κ. Ορφανός «έλλειψη ποιοτικών και τεχνολογικά άρτιων γραφειακών χωρών που δύνανται να στεγάσουν πολυεθνικές αλυσίδες».
Στο κέντρο της Θεσσαλονίκης (Αριστοτέλους, Εγνατία, παραλία, δικαστήρια) η τιμή ενοικίασης για ένα γραφείο από 50 εως 200 τμ κυμαίνεται από 5 έως 10 ευρώ το τμ, ενώ στην 26ης Οκτωβρίου από 9 εως 13, στην Πυλαία, στη δυτική είσοδο από 4 εως 7 ευρώ ανα τμ και στην οδό Ανδριανουπόλεως από 6 έως 10 ευρώ.
Η αγορά των καταστημάτων
«Η αγορά των καταστημάτων της Θεσσαλονίκης έχει ως επίκεντρο τον εγχώριο καταναλωτή. Λείπει γενικά το πολυτελές προσφερόμενο προϊόν που θα καθιστούσε την πόλη υψηλού επιπέδου καταναλωτικό προορισμό για διεθνείς επισκέπτες. Αντιθέτως ο χώρος της εστίασης και της γαστρονομίας έχει βελτιωθεί σημαντικά με άριστη σχέση ποιότητας - τιμής και προσελκύει επισκέπτες τριημέρου από το εσωτερικό και το εξωτερικό» σημείωσε ο κ. Ορφανός υπογραμμίζοντας ότι λόγω της πανδημίας προβλέπονται μείωση τιμών και αύξηση κενών καταστημάτων.
Η τιμή μίσθωσης για καταστήματα άνω των 150 τμ διαμορφώνονται από 30 έως 115 ευρώ ανά τμ στην οδό Τσιμισκή, εξαρτάται από το σημείο που βρίσκεται το κατάστημα, στη Μητροπόλεως από 30 έως 55, στην Καλαμάρια από 20 έως 35, ενώ στους Αμπελοκήπους η τιμή καθορίζεται μεταξύ 20 και 35 ευρώ ανά τμ.
Δυνατά σημεία και αδυναμίες της κτηματαγοράς της Θεσσαλονίκης
Προσιτές τιμές που απέχουν ακόμα και 20 έως 25% από την προ της μεγάλης οικονομικής κρίσης εποχή, καλές αποδόσεις σε σύγκριση με ανταγωνιστικές μεσογειακές δευτερογενείς αγορές, οδική σύνδεση με Βαλκάνια, αναβάθμιση υποδομών (λιμάνι, αεροδρόμιο, μέτρο), δραστήρια ισραηλιτική κοινότητα, είναι μεταξύ άλλων τα ατού της αγοράς ακινήτων της Θεσσαλονίκης.
Σύμφωνα με τον κ. Ορφανό οι ευκαιρίες για τη Θεσσαλονίκη εστιάζονται μεταξύ άλλων στα εμπορεύσιμα και ελκυστικά βιομηχανικά ακίνητα που είναι εξασφαλίσεις στα χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων των τραπεζών, στις αναβαθμίσεις με μείξεις ευέλικτων εμπορικών και οικιστικών χρήσεων (φοιτητικής στέγασης), στις νέες αναπτύξεις αυτοτελών σύγχρονων γραφείων αλλά και στο γεγονός πως είναι το επιχειρηματικό κέντρο των Βαλκανίων.
Στις αδυναμίες της πόλης είναι η υψηλή ύφεση και ανεργία, λόγω του κορωνοϊού που αποτελεί πλήγμα για την παγκόσμια οικονομία, η ελάττωση του αισθητά μειωμένου διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών λόγω της προηγούμενης βαθιάς οικονομικής κρίσης, η έλλειψη διαθέσιμου επενδυτικού προϊόντος, ενώ μεταξύ των απειλών συγκαταλέγεται η έλλειψη τοπικών επενδυτών και διαθέσιμης χρηματοδότησης.
«Το μεγάλο στοίχημα είναι η προσέλκυση θεσμικών επενδυτών και ξένων αγοραστών είτε λόγω ευκαιριών στα ξενοδοχειακά ακίνητα και στα ακίνητα που πληρούν τις προϋποθέσεις της Χρυσής Βίζας είτε μέσω στοχευμένης προσελκύσεις πολυεθνικών στη βάση κινήτρων δημιουργίας εταιρικών κόμβων (hub) και βιομηχανικής παραγωγής στη λογική ενός brain gain» ανέφερε ο κ. Ορφανός.
Κύριες τάσεις στις αγοροπωλησίες πριν και μετά στην πανδημία στην Ελλάδα
Πριν το ξέσπασμα του κορωνοϊού η αγοραστική ζήτηση ήταν αυξανόμενη, με διαφορετικούς ρυθμούς για ποιοτικά ακίνητα στις κύριες αγορές της χώρας.
Επί του παρόντος η ζήτηση θα παραμείνει για αποθηκευτικούς χώρους σε στρατηγικά σημεία, ποιοτικά οικιστικά ακίνητα και μεγάλα ξενοδοχεία σε σημαντικούς τουριστικούς προορισμούς, που χρήζουν αναβάθμισης.
Στο μεσοπρόθεσμο μέλλον και μετά τη λήξη της πανδημίας, αναμένεται να αυξηθεί η ζήτηση για τα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών και για εμπορικές αναβαθμίσεις, αναπτύξεις λόγω της έλλειψης ποιοτικού και σύγχρονου διαθέσιμου κτηριακού δυναμικού.
Τα καταστήματα αναμένεται πως θα είναι τα τελευταία που θα ανακάμψουν.
Οι επιπτώσεις του κορωνοϊού παγκόσμιας
Το α ´ και β´ τρίμηνο του τρέχοντος έτους είναι πιθανόν να καταγράφει η μεγαλύτερη συρρίκνωση της παγκόσμιας οικονομίας στη ζωντανή μνήμη.
Μετά από ένα πολύ καλό τελευταίο τρίμηνο του 2019, με διεθνείς συναλλαγές ύψους 70 δισ. ευρώ, στην αγορά ακινήτων παγκοσμίως, οι ροές κεφαλαίων αναμένεται να σταματήσουν, καθώς η κίνηση κεφαλών περιορίζεται και η παγκόσμια οικονομία κινείται σε ύφεση.
Οι τιμές ενοικίασης γραφείων αναμένεται να υποστούν πίεση και οι αποδόσεις ενδέχεται γενικά να αυξηθούν. Αναμένονται υψηλότερες πιέσεις στα ενοίκια των καταστημάτων, οι οποίες σαφώς έχουν ενισχυθεί από το lockdown και τον αντίκτυπο της συνεχιζόμενης διείσδυσης του ηλεκτρονικού εμπορίου.
Κλάδοι με υψηλό εμπορικό ρίσκο, είναι τα ξενοδοχεια, τα γραφεία με πυκνούς χώρους και έλλειψη προδιαγραφών υγείας, τα διαμερίσματα που εξαρτώνται από βραχυχρόνιες διαμονές, το λιανικό εμπόριο, τα εμπορικά κέντρα, οι μεικτοί χώροι λιανικής -εστίασης - αναψυχής, οι συνεργαζόμενοι χώροι γραφείων, οι εμπορικοί χώροι που συνδέονται με το αεροδρόμιο εκτός από αποθήκες.
Καλύτερο μέλλον έχουν οι: σύγχρονες αποθήκες logistics, επαγγελματικοί χώροι ιατρικών υπηρεσιών, κατοικίες μακροχρόνιας μίσθωσης, λιανικό εμπόριο βασικών αγαθών,ευέλικτοι χώροι ίδιας αποθήκευσης, ευρύχωρη κατοικία με προδιαγραφές ευεξίας και data centers που λειτουργούν από παρόχους υπηρεσιών.
Οι επενδυτές αναμένεται να επικεντρωθούν περισσότερο σε θέματα διακυβέρνησης, διαχείρισης και ρευστότητας, ενώ για τις ανάπτυξης ακινήτων υπάρχει αβεβαιότητα, σχετικά με τα χρονοδιαγράμματα και το κόστος των έργων λόγω της αναταραχής στις κατασκευαστικές αλυσίδες.