Του Νίκου Μανομενίδη*
Στο διάστημα πριν την πανδημία η ελληνική αγορά ακινήτων επηρεάστηκε πολύ από τη εκτεταμένη υιοθέτηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Η επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων αφαίρεσε από την αγορά κατοικίες που προορίζονταν για στέγαση οικογενειών και φοιτητών ενώ παράλληλα επηρέασε και τις πληρότητες των κλινών στα ξενοδοχείων.
Ωστόσο, όσο λειτουργούσε η αγορά οι παραπάνω συγκρούσεις ισορροπούσαν ως ένα βαθμό, με την παράλληλη αύξηση της απασχόλησης που δημιουργούσε εισοδήματα για την πληρωμή των αυξημένων μισθωμάτων όπως επίσης και με την αύξηση του τουρισμού που απορροφούσε «λαίμαργα» κάθε διαθέσιμο δωμάτιο.
Παρόλο που ο αριθμός των διαμερισμάτων που κατευθύνθηκαν στη βραχυχρόνια μίσθωση είναι σχετικά μικρός, σε σύγκριση με τον συνολικό αριθμό κατοικιών, η επίδραση του στις αυξήσεις των τιμών των μακροχρόνιων μισθωμάτων, ήταν μεγάλη. Αυτό συνέβη επειδή τα μισθώματα καθορίζονται από τον ρυθμό απορρόφησης του διαθέσιμου προς μίσθωση αποθέματος και όχι από το συνολικό αριθμό κατοικιών.
Για παράδειγμα, υποθέτουμε ότι από τις 10.000 κατοικίες, μιας περιοχής στο κέντρο της Αθήνας, μόλις 200 μετατράπηκαν σε βραχυχρόνιες μισθώσεις δηλαδή το (2%). Εάν την συγκεκριμένη περίοδο οι διαθέσιμες προς μίσθωση κατοικίες ήταν 250 τότε η εναπομείνασα προσφορά κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση μειώθηκε στις 50 δηλαδή 80%!
Ακόμη κι αν οι αυξημένες αποδόσεις από τη βραχυχρόνια μίσθωση κατέστησαν βιώσιμες τις επενδύσεις σε ανακαίνιση ακινήτων, που ήταν εγκαταλειμμένα για μεγάλο χρονικό διάστημα, αυτά ωστόσο πουθενά δεν κατάφεραν να καλύψουν την ζήτηση για φοιτητική και οικογενειακή στέγη.
Παρομοίως και ο ανταγωνισμός ξενοδοχείων / βραχυχρόνιων μισθώσεων λειτούργησε παραγωγικά αυξάνοντας την συνολική τουριστική πίτα της χώρας, παρέχοντας πλειάδα επιλογών για διαφορετικές κλάσεις εισοδημάτων, αυξάνοντας τον αριθμό των αεροπορικών συνδέσεων μέσω της βελτίωσης στις πληρότητες των αεροπλάνων.
Με την εμφάνιση της πανδημίας του κορωνοϊού ήταν βέβαιο ότι θα πληγεί ο τουρισμός, ο οποίος είναι βασικός τροφοδότης του ΑΕΠ της ελληνικής οικονομίας. Το γεγονός αυτό, αν δεν ληφθούν άμεσα μέτρα θεραπείας, θα πλήξει την αγορά των ακινήτων και κατ’ επέκταση τις εμπράγματες εξασφαλίσεις, συμπαρασύροντας δυστυχώς, όλες τις υπόλοιπες αγορές, συμπεριλαμβανομένης και της αγοράς εργασίας.
Ακόμη και στην πιο αισιόδοξη προοπτική η προσέλευση τουριστών θα μειωθεί δραματικά. Είναι λοιπόν σημαντικό να στηριχθούν οι πληρότητες των ξενοδοχειακών μονάδων, για να διατηρηθούν τα έσοδά πάνω από το νεκρό σημείο έτσι ώστε να λειτουργήσουν μετά την κρίση, όσο περισσότερα μπορούν, διατηρώντας τις θέσεις απασχόλησης.
Θα πρέπει να γίνει παραδεκτό, ότι στη "μάχη της πληρότητας" κάθε δωμάτιο είναι σημαντικό και πως για να συμβεί αυτό είναι κρίσιμη η επιστροφή των διαμερισμάτων από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση με την άμεση θέσπιση κατάλληλων μέτρων προς αυτή τη κατεύθυνση.
Πιθανό κίνητρο θα ήταν η μείωση του φορολογικού συντελεστή για μισθώσεις που αφορούν την πρώτη κατοικία και τη φοιτητική στέγη, τόσο για τις νέες όσο και για τις παλαιότερες μισθώσεις, εφόσον επιβληθεί μείωσης των μίσθωμα τους.
Με την εφαρμογή του παραπάνω μέτρου, πέραν της μείωσης των μισθωμάτων, θα υποστηριχθεί και η βελτίωση στις πληρότητες των ξενοδοχείων.
Σε κάθε κρίση ζητούμενο είναι η κοινωνική συνοχή και η επόμενη μέρα θα πρέπει να μας βρει όλους υγιείς και ενωμένους.
*Ο κ. Νίκος Μανομενίδης είναι επίτιμος πρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ακινήτων & εκπρόσωπος των Ελλήνων πραγματονομόνων στα ευρωπαϊκά όργανα του κλάδου