Είτε πρόκειται για πώληση είτε για ενοικίαση το κλειδί της επιτυχίας είναι η δίκαιη συμφωνία. Δηλαδή μία συμφωνία που θα αφήνει ικανοποιημένες και τις δύο πλευρές. Στην περίπτωση όμως της ενοικίασης υπάρχουν μικροί… άγραφοι νόμοι που σε πολλές περιπτώσεις ισχύουν ακόμη και σήμερα και γίνονται αποδεκτοί και από τις δυο πλευρές, ιδιοκτητών και ενοικιαστών, σχεδόν αδιαμαρτύρητα.
Όπως εξηγεί μιλώντας στη Voria.gr o Στέλιος Καραπιπέρης, οικονομολόγος MBA, επικεφαλής του τομέα ερευνών και διαπραγματεύσεων του γραφείου Θεσσαλονίκης της Δανός| An alliance member of BNP PARIBAS Real Estate, αν και υπάρχουν μικροί άγραφοι νόμοι στο real estate, «ο πιο ισχυρός νόμος, που είναι υπεράνω όλων, είναι αυτός της ζήτησης - προσφοράς και της διαπραγμάτευσης καθώς εκεί καθορίζονται όλα».
Ποια είναι όμως αυτά τα μικρά μυστικά που προπορεύονται του συμβολαίου;
Εγγύηση δύο μηνών
Τι και αν η αγορά ακινήτων βρέθηκε στο μάτι του κυκλώνα την περίοδο της δεκαετούς κρίσης, τι και αν η πανδημία, ειδικά στο ξεκίνημά της, έβαλε την κτηματαγορά στον πάγο; Τι κι αν η ρωσο-ουκρανική σύρραξη έκανε κάποιους περισσότερο αναβλητικούς; Η δίμηνη εγγύηση για τη μίσθωση ενός ακινήτου πέραν του ενοικίου ζει και βασιλεύει. Χωρίς να αποτελεί κανόνα, αλλά εξαίρεση σε αυτόν, κάποιοι λίγοι ιδιοκτήτες, «καμένοι» από την ασυνέπεια των προηγούμενων μισθωτών, φτάνουν στο σημείο να ζητούν ακόμη και εγγύηση τεσσάρων μηνών (!).
Κόπασε ο… αέρας
Γνώρισε «μεγάλες δόξες» την εποχή που τα χρηματιστηριακά limit-up διαδέχονταν το ένα το άλλο και για ένα διάστημα επιχειρήσεις του εμπορικού κλάδου ανταγωνίζονταν η μία την άλλη για το ποια θα έδινε το μεγαλύτερο ποσό. Ο λόγος για το φαινόμενο του «αέρα» στα εμπορικά καταστήματα, ο οποίος αποτελεί άλλη μία ελληνική πρωτοτυπία και έχει επινοηθεί προκειμένου να αντανακλά την άυλη εμπορική αξία ενός καταστήματος. Δεν ήταν λίγες οι περιπτώσεις ιδιοκτητών καταστημάτων στα πλέον, κεντρικά, κομβικά, σημεία της Θεσσαλονίκης, που ζητούσαν αέρα χιλιάδων ευρώ προκειμένου να τα μισθώσουν. Ο «αέρας» κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης… κόπηκε μαχαίρι, ξαναεμφανίστηκε με περιορισμένα… μποφόρ, και πλέον αποτελεί προαπαιτούμενο για λιγοστές και άκρως ελκυστικές ενοικιάσεις.
Περίοδος χάριτος, χωρίς καταβολή μισθώματος
Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις ενοικιάσεων, όταν πρόκειται για επαγγελματική μίσθωση, κατά τις οποίες οι ενοικιαστές ζητούν περίοδο χάριτος δυο μηνών (χωρίς να καταβάλουν μίσθωμα), αν θέλουν να κάνουν ανακαίνιση του χώρου, ή ενός μηνός προκειμένου να μετακομίσουν και να προμηθευτούν τον σχετικό εξοπλισμό. Οι ιδιοκτήτες, αν και δεν ενθουσιάζονται με την ιδέα, τελικά την αποδέχονται καθώς συνήθως προτιμούν να έχουν μέσα τον ενοικιαστή, παρά να βλέπουν το ακίνητό τους στα αζήτητα.
Διάρκεια μίσθωσης
Κάποτε η μίσθωση ενός καταστήματος είχε διάρκεια 12+4 χρόνια, περιορίστηκε στα 9+3 ενώ πλέον είναι στα 3 χρόνια και όσος άλλος χρόνος συμφωνηθεί μεταξύ των δυο μερών, που συνήθως είναι τα 5 χρόνια. Συχνή είναι η «διαμάχη» μεταξύ μισθωτών και εκμισθωτών, με τους πρώτους να θέλουν τη μικρότερη χρονικά μίσθωση και τους δεύτερους τη μεγαλύτερη δυνατή καθώς δύσκολα κάποιος μπαίνει στη διαδικασία μετακίνησης από ένα κατάστημα που έχει αποκτήσει την πελατεία του σε κάποιο άλλο.
Προσαύξηση βάση του πληθωρισμού
Μπορεί τους τελευταίους μήνες ο πληθωρισμός να έχει βγάλει φτερά, σπάζοντας ρεκόρ δεκαετιών, και να θυμίζει ημέρες του 1994, ωστόσο, όπως εξηγεί ο κ. Καραπιπέρης, «συνήθως στα συμβόλαια η προσαύξηση που αναφέρεται για το μίσθωμα είναι συνδεδεμένη με τον πληθωρισμό».
Ζητούν ένα βραχύ χρονικό περιθώριο μέχρι να δώσουν την τελική απάντηση
Είθισται οι εταιρείες και δη οι πολυεθνικές να ζητούν ένα μικρό χρονικό διάστημα (κατά το οποίο ο ιδιοκτήτης δεν θα διαθέσει σε άλλον ενδιαφερόμενο το κατάστημα) προκειμένου να ενημερώσουν τη μητρική εταιρεία και να δώσουν την οριστική απάντηση. Συνήθως ο χρόνος που ζητούν οι ενδιαφερόμενοι είναι από δυο - τρεις ημέρες έως δυο εβδομάδες.
Επιστροφή του χώρου όπως παρελήφθη κατά τη μίσθωση
Δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες επαγγελματικών ακινήτων και δη καταστημάτων που στους όρους του συμβολαίου αναφέρουν πως το ακίνητο θα πρέπει να επιστραφεί κατά τη λήξη της μίσθωσης όπως παρελήφθη. Ο όρος αυτός τίθεται προκειμένου να μην υπάρξουν σοβαρές φθορές και αλλαγές στον χώρο που θα πρέπει να αποκατασταθούν από τον ιδιοκτήτη προκειμένου να το ξαναμισθώσει.