Το ερώτημα «τι συμφέρει περισσότερο: βραχυχρόνια ή μακροχρόνια μίσθωση της κατοικίας μου;» απασχολεί ολοένα και περισσότερους Θεσσαλονικείς ιδιοκτήτες διαμερισμάτων το τελευταίο διάστημα, την ώρα μάλιστα που οι επενδύσεις για την αγορά ακινήτων και την μετατροπή τους σε Airbnb συνεχίζονται τόσο από Έλληνες όσο και από ξένους.
Φέτος, που όπως δείχνουν τα σχετικά στοιχεία τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης εμφανίζουν σταθερά αυξανόμενη ζήτηση, μετά από δυο χρόνια πανδημίας, το δίλημμα φαίνεται να έχει επιστρέψει για αρκετούς ιδιοκτήτες, οι οποίοι την τελευταία διετία επέλεξαν να αποχωρήσουν από την εκμετάλλευση του ακινήτου τους μέσω κάποιας ψηφιακής πλατφόρμας.
Είναι χαρακτηριστικό, όπως λένε άνθρωποι που ασχολούνται με τον χώρο, πως φέτος σε σχέση με το 2019, που ήταν η τελευταία κανονική χρόνια, πριν τον κορωνοϊό, τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, κατά περίπτωση, στη Θεσσαλονίκη και δη στο κέντρο της πόλης, όπου βρίσκεται η πλειονότητα αυτών, εμφανίζουν από μείωση ζήτησης έως 15% έως αύξηση κατά 10% σε άλλες περιπτώσεις.
Όπως λένε γνωστές του χώρου, «για την αξιοποίηση ενός ακινήτου μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης θα πρέπει να εξασφαλίζονται τουλάχιστον 200 ημέρες απασχόλησης σε ετήσια βάση». Η εκτίμηση αυτή αποτελεί εμπειρική διαπίστωση όσων έχουν κατά καιρούς δραστηριοποιηθεί στη βραχυχρόνια μίσθωση και έχουν γνώση των εξόδων που συνεπάγεται. Αξίζει να σημειωθεί πως στη Θεσσαλονίκη το 2022, μέχρι στιγμής, οι πληρότητες είναι στο 60% με 80% των ημερών του πρώτου εξαμήνου.
Τα συν και τα πλην της μακροχρόνιας μίσθωσης
1. Σταθερό εισόδημα
Νοικιάζοντας το ακίνητο σε έναν συνεπή ενοικιαστή, ο ιδιοκτήτης γνωρίζει ποιο θα είναι το εισόδημά του για όσο διαρκεί το μισθωτήριο. H εποχικότητα δεν επηρεάζει την εν λόγω μίσθωση που διαρκεί, εκτός απροόπτου, για όσο αναφέρεται στο σχετικό συμβόλαιο.
2. Λιγότερη διαφήμιση
Η μακροχρόνια μίσθωση από τη στιγμή που το ακίνητο νοικιαστεί δεν απαιτεί κάποια άλλη διαφήμιση μέχρι να λήξει το μισθωτήριο.
3. Οι λογαριασμοί βαρύνουν τον ενοικιαστή
Ένα σημαντικό μέρος των μηνιαίων εξόδων που συνδέονται με μία κατοικία είναι οι λογαριασμοί (νερό, ηλεκτρικό, τηλεφωνία, internet) και τα κοινόχρηστα. Τα έξοδα αυτά επιβαρύνουν τον ενοικιαστή. Οι λογαριασμοί έρχονται στο όνομα του ενοίκου και οποιεσδήποτε οφειλές επιβαρύνουν τον ίδιο.
Ποια είναι όμως τα μειονεκτήματα της μακροχρόνιας μίσθωσης;
Πιο αργή εισροή εισοδήματος
Νοικιάζοντας το ακίνητο με τον παραδοσιακό τρόπο, ο μισθωτής γνωρίζει ότι ένα συγκεκριμένο χρηματικό ποσό θα προστίθεται κάθε χρόνο στα έσοδά του. Γνωρίζει ωστόσο και ότι αυτή η πηγή εισοδήματος δεν πρόκειται να του αποφέρει περισσότερα από όσα έχει συμφωνήσει με τον μισθωτή για όσο χρόνο διαρκεί το συμβόλαιο.
Τα πλεονεκτήματα της βραχυχρόνιας μίσθωσης
1. Καμία δέσμευση με ενοικιαστές
Οι «φιλοξενούμενοι» στα Airbnb μένουν για λίγες μόνο μέρες, ενώ το ποσό των διανυκτερεύσεων εξασφαλίζεται ηλεκτρονικά μέσω της εκάστοτε πλατφόρμας. Αντίθετα στη μακροχρόνια μίσθωση δεν αποκλείεται ο ενοικιαστής να οφείλει επί μήνες τα μισθώματα.
2. Έλεγχος της κατάστασης του ακινήτου
Με τους συνεχείς ελέγχους μετά από κάθε διανυκτέρευση, είναι εύκολο ο ιδιοκτήτης να δει αν κάτι χρειάζεται συντήρηση πριν χαλάσει εντελώς ή να κάνει επισκευές που υπό άλλες συνθήκες μπορεί να αργούσε να αντιληφθεί ότι χρειάζονται.
Ποια τα μειονεκτήματα
1. Δουλειά πλήρους απασχόλησης
H ενοικίαση ενός διαμερίσματος ως βραχυχρόνιο κατάλυμα είναι μια full time εργασία που απαιτεί το 100% της προσοχής του ιδιοκτήτη για να αποφέρει σταθερό εισόδημα. Και αυτό γιατί πρέπει να διαχειρίζεται τις κρατήσεις, την ανανέωση της καταχώρησης, τη συντήρηση του χώρου, την καθαριότητα του (ειδικά μετά την έξαρση του κορωνοϊού), καθώς και τον ανεφοδιασμό με είδη προσωπικής υγιεινής και άλλα προϊόντα, όπως καφές, ζάχαρη κλπ. Επιπλέον, ένας καλός οικοδεσπότης είναι πάντα διαθέσιμος για τους φιλοξενούμενούς του, απαντάει εγκαίρως και είναι διαθέσιμος για πληροφορίες σχετικά με την πόλη του. Όλα τα παραπάνω θα εξασφαλίσουν μια καλή κριτική και κατά συνέπεια μια καλή θέση στα αποτελέσματα αναζήτησης.
2. Εταιρείες διαχείρισης ακινήτων
Αν η καθημερινότητα του ιδιοκτήτη τού ακινήτου δεν του επιτρέπει όλα τα παραπάνω τότε μπορεί να απευθυνθεί σε μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων. Οι εταιρείες αυτές αναλαμβάνουν από τη διαχείριση των κρατήσεων μέχρι τον καθαρισμό του χώρου. Ωστόσο ως αντάλλαγμα ζητούν το 10%-20% των εσόδων.
3. Κατανάλωση ρεύματος και νερού - Φθορές
Όταν κάποιος βρίσκεται σε διακοπές θέλει τις ανέσεις του και αναμφίβολα είναι πιο χαλαρός. Δεν αποκλείεται οι φιλοξενούμενοι να αφήσουν το κλιματιστικό ανοιχτό για πολλές ώρες ή να ζεσταίνουν κάθε μέρα το νερό.
Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε «φουσκωμένους» λογαριασμούς που ο ιδιοκτήτης οφείλει να πληρώσει από την τσέπη του.
Επιπρόσθετα, όταν το ακίνητο διατίθεται ως τουριστικό κατάλυμα είναι λογικό να υπάρχουν φθορές που οφείλονται στη συχνή εναλλαγή ενοίκων. Η αδιάκοπη μεταφορά αποσκευών στην είσοδο και η συχνή χρήση της κουζίνας και του μπάνιου μπορούν να επιφέρουν τις φθορές πιο γρήγορα.
4. Κανόνες της πολυκατοικίας
Η βραχυχρόνια μίσθωση είναι πιο απλή αν ο ιδιοκτήτης διαθέτει μονοκατοικία ή ολόκληρο κτήριο. Τι συμβαίνει όμως όταν το ακίνητο είναι σε οικοδομή; Δεν αποκλείεται να υπάρξουν προστριβές με τους άλλους ιδιόκτητες / ενοίκους της οικοδομής καθώς κανείς δεν μπορεί να γνωρίζει αν κάποιος δύστροπος ιδιοκτήτης θα δημιουργήσει προβλήματα ούτε αν ο ενοικιαστής του Airbnb θα σεβαστεί τις ώρες κοινής ησυχίας και τους κανόνες της πολυκατοικίας. Οι ένοικοι εναλλάσσονται με ταχύτατους ρυθμούς και κανείς δεν γνωρίζει τι είδους χαρακτήρας πελάτη θα τύχει κάθε φορά.