Μείωση της κτηριακής κάλυψης έως και κατά 7%, υπόγεια πάρκινγκ με συνολική δυναμική άνω των 2.000 θέσεων, ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις και διατήρηση κάποιων εκ των υφιστάμενων κτηρίων, με έμφαση στην τοποσημία, προβλέπει, μεταξύ άλλων, το σχέδιο ανάπλασης της ΔΕΘ, που αναρτήθηκε σήμερα προς διαβούλευση από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων προτείνει, μεταξύ άλλων, ποδηλατόδρομους, χώρους πρασίνου και υδάτινων επιφανειών όπως σιντριβανιών και πιδάκων, χώρους υπαίθριων εκδηλώσεων κ.ά.
Τι προτείνεται να ανεγερθεί
Η μελέτη προτείνει ο Συντελεστής Δόμησης να μην υπερβαίνει το 0,6, εξαιρουμένου του Αλεξάνδρειου Μελάθρου, στο οποίο, όμως, δεν θα πρέπει να δοθεί η δυνατότητα πρόσθετης δόμησης πέραν της ήδη υφισταμένης.
Οι χρήσεις που θα προβλεφθούν μπορεί να περιλαμβάνουν:
- Εκθεσιακά κέντρα
- Συνεδριακό κέντρο
- Εμπορικά καταστήματα, εξαιρουμένων υπεραγορών, εμπορικών κέντρων και πολυκαταστημάτων
- Γραφεία, τράπεζες
- Τουρισμό / Αναψυχή
- Πολιτιστικά κτήρια
- Αθλητισμό
- Κοινόχρηστο πράσινο
- Χώρους στάθμευσης
Παράλληλα, προτείνεται να προβλεφθεί ικανή έκταση κοινοχρήστου χώρου της πόλης στο δυτικό τμήμα του χώρου (μητροπολιτικό πάρκο) η οποία θα αποτελέσει συνέχεια των ήδη υφισταμένων χώρων υψηλού πρασίνου νοτιοδυτικά της ΔΕΘ (από τη Λεωφ. Στρατού και μέχρι την παραλία).
Διατηρητέα: Τι γίνεται με τα επίμαχα κτήρια και τις κατεδαφίσεις
Στον σχεδιασμό δεν υπάρχει πρόταση χαρακτηρισμού ως αυθαιρέτων του κτηρίου της Διοίκησης, των περιπτέρων 1 και 2 καθώς και του μικρού κτηρίου-περιπτέρου της ESSO PAPPAS, γεγονός για το οποίο υπήρξαν αντιδράσεις.
Στο master plan, οι τέσσερις μοναδικές κτηριακές εγκαταστάσεις που προτείνεται να διατηρηθούν με τα υφιστάμενα δεδομένα δόμησης, όγκου και μορφολογίας τους εντός της περιοχής του Ειδικού Χωρικού Σχεδίου είναι:
- Το κτήριο του Μακεδονικού Μουσείου Σύγχρονης Τέχνης
- Ο Πύργος του ΟΤΕ
- Η πύλη-τόξο και στέγαστρο της πλατείας ΧΑΝΘ που συνολικά λειτουργεί ως τοπόσημο
- Το Αλεξάνδρειο Αθλητικό Μέλαθρο Θεσσαλονίκης.
Βέβαια, στη μελέτη υπάρχει η επισήμανση ότι τα υφιστάμενα κτήρια που τυχόν προταθούν για κατεδάφιση, θα πρέπει να αξιολογηθούν προηγουμένως κατά τα προβλεπόμενα στις παρ. 3 (αφορά τα διατηρητέα) και 8 του άρθρου 6 του νόμου για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ν. 4067/2012).
Η παράγραφος 3 του Κανονισμού αφορά, μεταξύ άλλων, τα διατηρητέα, ενώ στην παράγραφο 8 επισημαίνεται ότι για οποιαδήποτε απόφαση κατεδάφισης κτηρίων/κατασκευών που ανεγέρθησαν προ του 1955 ή μπορούν, εν γένει, να χαρακτηριστούν ως διατηρητέα, παραπέπεται στο Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής. Όπως σημειώνεται, η παραπομπή αυτή είναι υποχρεωτική και για μεταγενέστερες του έτους 1955 κατασκευές που βρίσκονται σε (παραδοσιακό) προστατευόμενο οικισμό, (παραδοσιακό) προστατευόμενο τμήμα πόλης, ιστορικό τόπο, αρχαιολογικό χώρο και περιοχή ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους.
Αν το Συμβούλιο κρίνει ότι η επισκευή δεν θίγει την κατασκευή ή ότι δεν συντρέχει λόγος να κινηθεί η διαδικασία χαρακτηρισμού της ως διατηρητέας, προωθείται η διαδικασία έκδοσης της Άδειας Δόμησης αν συντρέχουν και οι λοιπές νόμιμες προϋποθέσεις. Σε κάθε άλλη περίπτωση, με αιτιολογημένη έκθεση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, το θέμα παραπέμπεται στην αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, της Γενικής Γραμματείας Μακεδονίας Θράκης ή της Γενικής Γραμματείας Αιγαίου και Νησιωτικής Πολιτικής. Στην περίπτωση αυτή η άδεια χορηγείται όταν γνωστοποιηθεί στην Υπηρεσία Δόμησης ότι η κατασκευή δεν κρίνεται διατηρητέα ή αν παρέλθουν 12 μήνες από τη διαβίβαση του σχετικού φακέλου κατεδάφισης στην αρμόδια υπηρεσία του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργείου, χωρίς να εκδοθεί απόφαση χαρακτηρισμού του κτηρίου ως διατηρητέου.
Σημειώνεται, ακόμη, ότι σε περίπτωση αποκάλυψης αρχαιοτήτων κατά την εκτέλεση των εργασιών, αυτές θα διακοπούν και θα ακολουθήσει ανασκαφική διερεύνηση.
Υπόγεια πάρκινγκ και πύλες
Εντός του ελεύθερου χώρου προτείνεται η διατήρηση των τεσσάρων υφιστάμενων κτηριακών εγκαταστάσεων, που προαναφέρθηκαν.
Ακόμη, προτείνεται η «οργάνωση» υπόγειων χώρων στάθμευσης σε δύο ζώνες (ΙΙΙ και ΙV) με εισόδους – εξόδους στην οδό Εγνατία και Γ’ Σεπτεμβρίου, αντίστοιχα. Δεν διευκρινίζεται εάν το ήδη υφιστάμενο υπόγειο πάρκινγκ εμπίπτει στην πρόταση ή αν προτείνεται η δημιουργία νέου.
Προτείνονται, επίσης, δύο είσοδοι – έξοδοι οχημάτων για την εσωτερική κυκλοφορία και εξυπηρέτηση εντός των περιοχών I και II των εγκαταστάσεων του εκθεσιακού κέντρου στην οδό Εγνατία και προέκταση οδού Λαμπράκη ταυτόχρονα.
Δόμηση: Όροι και περιορισμοί
Στο εδάφιο «Καθορισμός όρων και περιορισμών δόμησης − Πολεοδομικός Κανονισμός», ως συνολικές αρχές οργάνωσης και σχεδιασμού του χώρου, προτείνονται οι εξής:
1. Ενιαίος μορφολογικά φυσικός σχεδιασμός, στο σύνολο της διαθέσιμης έκτασης.
2. Διαμόρφωση διακριτών ζωνών για τις επιμέρους κατηγορίες χρήσεων και ιδίως για την εκθεσιακή.
3. Ενιαίος λειτουργικός σχεδιασμός των προτεινόμενων προς χωροθέτηση κτιρίων με παράλληλη διάσπαση των όγκων (χωρίς διάσπαση λειτουργιών)
4. Διατήρηση και ει δυνατόν διεύρυνση των αξόνων «οπτικής σύνδεσης / φυγής» μέσω του συγκροτήματος και δημιουργία εντός της έκτασης της ΔΕΘ ενός ισχυρού σημείου εστίασης που μπορεί να προσδιορίζεται από άξονες όπως:
- θαλάσσιο μέτωπο - πλατεία ΧΑΝΘ- Πανεπιστήμιο - Σέιχ Σου
- Ροτόντα - πλατεία Συντριβανίου - Γ’ ΣΣ
- Αλ. Σβώλου - Παλέ ντε Σπορ
5. Χαμηλή δόμηση (διώροφα – μονώροφα) κτίσματα, με εξαίρεση το ξενοδοχείο.
6. Διατήρηση των λειτουργικά κατάλληλων και αρχιτεκτονικά ενδιαφερόντων κτισμάτων ή (κατά περίπτωση) προσόψεων
7. Οπτική διαφοροποίηση των εκθεσιακών κτηρίων από τα υπόλοιπα κτήρια.
8. Διαμόρφωση των ζωνών και τοποθέτηση των κτηρίων κατά τρόπον ώστε:
- να περιορίζεται σε συγκεκριμένη περιοχή περιορισμένου μεγέθους η κυκλοφορία των οχημάτων για την εξυπηρέτηση της εκθεσιακής δραστηριότητας
- να οριοθετείται η εκθεσιακή ζώνη
- να λαμβάνονται υπόψη η χάραξη του Μετρό και οι σταθμοί Σιντριβανίου, Πανεπιστημίου Μακεδονίας καθώς και η ύπαρξη ή η σχεδιαζόμενη κατασκευή περιμετρικά (εκτός συγκροτήματος) υπόγειων χώρων στάθμευσης
- να επιτρέπεται η δημιουργία ενός δικτύου π.χ. ποδηλατοδρόμων σε συνέχεια των υφιστάμενων και προγραμματιζόμενων δικτύων της πόλης.
Χτίσιμο μόνο στο μισό του χώρου
Η μέγιστη επιτρεπόμενη συνολική δόμηση της περιοχής του Ειδικού Χωρικού Σχεδίου ορίζεται σε 96.000,00 τ.μ. (μαζί με το Παλέ ντε Σπορ), ήτοι το 50%. Σημειώνεται ότι από τη μελέτη προκύπτει πως ο εκμεταλλεύσιμος χώρος για την εγκατάσταση εκθετών κατά μέσο όρο ανέρχεται στο 47 – 48%, ενώ η υφιστάμενη κάλυψη των κτηριακών εγκαταστάσεων είναι 42%. Οι χώροι κυκλοφορίας για την εξυπηρέτηση των υφιστάμενων κτηριακών εγκαταστάσεων, οι οποίοι βρίσκονται διάσπαρτα διατεταγμένοι στο σύνολο της περιοχής μελέτης προσεγγίζουν το ποσοστό της τάξεως του 50% αφήνοντας ως «ελεύθερο» χώρο δημόσια προσβάσιμο το υπόλοιπο 8% το οποίο είναι διαμορφωμένο ως υπαίθριο Parking.
Μεταξύ άλλων, επιβάλλονται προκήπια 25 μ., 50 μ. επί τμήματος του προσώπου επί της οδού Αγγελάκη, 10 μ. επί τμήματος του προσώπου της οδού Εγνατίας, 5 μ., επί τμήματος του προσώπου της οδού προέκτασης Γ.Λαμπράκη και 8μ. επί τμήματος του προσώπου της Λεωφόρου Στρατού.
Στον Τομέα V (ελεύθερος χώρος πράσινου και δευτερεύον δίκτυο κοινόχρηστου χώρου), επιτρέπεται η κατασκευή έως 2 κτηρίων αναψυχής, με μέγιστη δόμηση 250 τ.μ. έκαστο και με καταλαμβανομένη πρόσθετη μέγιστη συνολική επιφάνεια για την εξυπηρέτηση των χρηστών του ελεύθερου χώρου τα 250 τ.μ. έκαστο.
Παραμένει ως έχει το Αλεξάνδρειο
Στον Τομέα VΙ (ελεύθερος χώρος πράσινου και περιοχή που παραχωρήθηκε στη ΓΓΑ για το Αλεξάνδρειο) δεν επιτρέπεται επιπλέον δόμηση πέραν της υφιστάμενης. Επιτρέπονται μόνο κατασκευές για τη στέγαση ηλεκτρομηχανολογικού εξοπλισμού για την εξυπηρέτηση - εκσυγχρονισμό των ΗΛ/Μ εγκαταστάσεων του ΑΑΜΘ, εντός των ορίων του χώρου παραχώρησης στη ΓΓΑ, καθώς και 2 ισόγειες κατασκευές μέγιστης δόμησης 16 τ.μ. έκαστης, ως απολήξεις κατακόρυφων εξόδων κινδύνου του υπόγειου χώρου.
Πεζογέφυρες
Επιτρέπεται η υπέργεια σύνδεση των κτηρίων των τομέων Ι, ΙΙ, ΙΙΙ και IV με ελάχιστο ελεύθερο ύψος μεταξύ αυτής και του τελικά διαμορφωμένου εδάφους 5 μ. και μέγιστου ύψους 4 μ.
Μέγιστο ύψος κτηρίων
- Στον Τομέα I και ειδικότερα στις περιοχές δόμησης Ι.1 και Ι.2, ορίζεται μέγιστο ύψος κτηρίων τα 20 μ.
- Στον Τομέα ΙI, στην περιοχή δόμησης ΙΙ.1 ορίζεται μέγιστο ύψος κτηρίων τα 12 μ.
- Στον Τομέα ΙΙI στην περιοχή δόμησης ΙΙΙ.1 ορίζεται μέγιστο ύψος κτηρίων τα 12 μ. για τα κτήρια με χρήση εκθεσιακών κέντρων, συνεδριακό κέντρο και εμπορικών καταστημάτων, αναψυχής και τα 16 μ. για κτήρια γραφείων, τραπεζών.
- Στον Τομέα ΙV στην περιοχή δόμησης ΙV.1 ορίζεται μέγιστο ύψος κτηρίων τα 12 μ. για τα κτήρια με χρήση εκθεσιακών κέντρων και συνεδριακό κέντρο και τα 34 μ. για τα κτήρια τουρισμού (σ.σ. ξενοδοχεία).
- Στον Τομέα V ορίζεται μέγιστο ύψος των 2 κτηρίων αναψυχής τα 4 μ.
Η μελέτη επιτρέπει ακόμη τη σύνδεση του σταθμού Μετρό («Σιντριβάνι/Έκθεση») με «ελαφριά αναστρέψιμη κατασκευή», όπως αναφέρεται, με την περιοχή δόμησης ΙΙΙ1.
Τέσσερα πάρκινγκ με πάνω από 2.000 θέσεις
Επιπρόσθετα:
- Επιτρέπεται υπόγειος χώρος και κτήριο στάθμευσης στον Τομέα ΙΙΙ χωρητικότητας 1.000 θέσεων με είσοδο από την οδό Εγνατία (στο ύψος του υφιστάμενου κόμβου Εγνατίας με την οδό που διασχίζει το ΑΠΘ). Σε περίπτωση αδυναμίας υλοποίησης του παραπάνω αριθμού θέσεων στάθμευσης στον υπόγειο χώρο του Τομέα ΙΙΙ, επιτρέπεται η επέκτασή του σε υπόγειο χώρο του Τομέα V.
- Επιτρέπεται υπόγειος χώρος στάθμευσης στον Τομέα IV χωρητικότητας 600 θέσεων με είσοδο από την οδό Γ’ Σεπτεμβρίου.
- Επιτρέπεται υπόγειος χώρος στάθμευσης στον Τομέα I χωρητικότητας 500 θέσεων με είσοδο από την οδό επέκτασης Λαμπράκη η 1.000 θέσεων ως εναλλακτική σε περίπτωση αδυναμίας υλοποίησης του ανάλογου αριθμού θέσεων στάθμευσης στον υπόγειο χώρο του Τομέα ΙΙΙ.
- Επιτρέπεται υπόγειος χώρος στάθμευσης στον Τομέα IΙ για την εξυπηρέτηση του εκθεσιακού κέντρου με πρόσβαση από το εσωτερικό δίκτυο.
Μείωση των εγκατάστασεων έως και κατά 7% και νέα κτήρια
Όσον αφορά τις νέες κτηριακές εγκαταστάσεις, σύμφωνα με τις δυνατότητες δόμησης που προσφέρονται, μπορεί να είναι ενδεικτικά ανά χρήση ως εξής:
- Σύνολο κτηρίων Εκθεσιακού Κέντρου με εμβαδόν περί τις 60.000 m2, δηλαδή ποσοστό 60% επί της συνολικής επιτρεπόμενης δόμησης
- Οι επιτρεπόμενες υπόλοιπες χρήσεις, δηλαδή Πολιτιστικά κτήρια (ΜΜΣΤ), Συνεδριακά Κέντρα, Εμπορικά Καταστήματα, Τράπεζες, Γραφεία, Χώροι Τουρισμού και Αναψυχής κλπ, με εμβαδόν 36.000 m2 δηλαδή ποσοστό 40% επί της συνολικής επιτρεπόμενης δόμησης.
Το σύνολο των κτηρίων του Εκθεσιακού Κέντρου ενδεικτικά μπορεί να καταλαμβάνει επιφάνεια περί τις 40.000 m2 και τα κτήρια των υπόλοιπων επιτρεπόμενων χρήσεων μπορεί να καταλαμβάνουν ενδεικτικά περί τα 18.000 m2 που σημαίνει ότι το σύνολο των κτηριακών εγκαταστάσεων θα αναπτύσσεται με ποσοστό κάλυψης 35%-40%, στο σύνολο της περιοχής των 166.503,44 m2 (εξαιρουμένου, δηλαδή, του Αλεξάνδρειου).
Σε σχέση με την υφιστάμενη κατάσταση δόμησης και κάλυψης των κτηριακών εγκαταστάσεων και την ενδεικτική νέα ανάπτυξη, προκύπτει μείωση κατά 2-7% του υλοποιούμενου ποσοστού κάλυψης και έτσι, εμμέσως, αυξάνεται ο ελεύθερος χώρος, διαμορφούμενος σε ποσοστό περί το 55% (στο ποσοστό αυτό περιλαμβάνεται ο ελεύθερος χώρος από τη μείωση της κάλυψης των περιοχών III και IV). Έτσι, προκύπτει ότι μπορεί να εξασφαλιστεί χώρος από 70 έως και 75 στρ..
Πολλαπλασιασμός πρασίνου
Είναι δεδομένο ότι η πρόταση για όλες της κτηριακές εγκαταστάσεις αφορά βιοκλιματικό σχεδιασμό, για αναστροφή των αρνητικών επιπτώσεων με παράλληλη δημιουργία ευνοϊκών μικροκλιματικών συνθηκών.
Ειδικότερα, επισημαίνεται ότι οι μελέτες των κτηριακών εγκαταστάσεων θα πρέπει να έχουν τη δημιουργία αρχιτεκτονημάτων υψηλής αισθητικής λειτουργικότητας και προβολής, ώστε να αποτελέσουν τα νέα τοπόσημα του αστικού ιστού.
Οι διαμορφώσεις του ελεύθερου χώρου προτείνεται να περιλαμβάνουν:
- ροές κίνησης και στάσης πεζών
- ροές κίνησης ποδηλάτου
- πιθανές τεχνητές διαμορφώσεις για τη δημιουργία νέου φυσικού ανάγλυφου έως 2m
- χώρους υδάτινων επιφανειών
- χώρους υπαιθρίων εκδηλώσεων και εκθέσεων μεγέθους ανάλογου με τη φέρουσα ικανότητα του κοινόχρηστου χώρου
- δενδροφυτεύσεις
- χώρους πράσινου.
Όσον αφορά ειδικότερα τους χώρους πρασίνου μπορεί να διακρίνονται σε:
- Χώρους με χαμηλή φύτευση, οι οποίοι περιλαμβάνουν χαμηλή φύτευση, τμήματα ανθοκήπων και εποχιακά φυτά.
- Χώρους με φυτά εδαφοκάλυψης και φυτοφράχτες.
- Χώρους υψηλής φύτευσης με δενδροστοιχίες, καταλλήλων με το τοπικό κλίμα μη υδροβόρων δένδρων, με σκοπό την ενίσχυση του φυσικού περιβάλλοντος της περιοχής
Προβλήματα: Μέχρι σήμερα δεν έγινε καμία μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων
Θα πρέπει να σημειωθεί ότι η μελέτη παραθέτει και τα προβλήματα που καταγράφηκαν κατά την εκπόνησή της. Όπως τονίζεται, για τη ΔΕΘ δεν έχει εκπονηθεί καμία Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για την αδειοδότηση των υφιστάμενων εγκαταστάσεων και δεν έχει εκδοθεί σχετική Απόφαση Έγκρισης Περιβαλλοντικών Όρων.
Η έλλειψη αυτή έχει ως αποτέλεσμα την απουσία ενός πλαισίου καθορισμού και εκτίμησης βασικών περιβαλλοντικών παραμέτρων για το εκθεσιακό κέντρο. Υπήρξαν, ακόμη, δυσκολίες στην ολοκληρωμένη παρουσίαση των δικτύων τεχνικών υποδομών του Εκθεσιακού Κέντρου. Για ορισμένες κατηγορίες δικτύων δεν ήταν διαθέσιμα, διαγράμματα και άλλες αποτυπώσεις.
Επιπλέον, δεν ήταν διαθέσιμα στοιχεία για τη διαχρονική καταγραφή των καταναλώσεων νερού, φυσικού αερίου και πετρελαίου θέρμανσης. Ειδικότερη καταγραφή και αξιολόγηση των καταναλώσεων σε συνάρτηση με τη λειτουργία των διαφόρων δραστηριοτήτων, πραγματοποιείται μόνο για το ηλεκτρικό ρεύμα, με την εκπόνηση ετήσιων εκθέσεων. Οι εκθέσεις αυτές, αν και παρέχουν επαρκή στοιχεία καταγραφής των καταναλώσεων, καταλήγοντας σε αξιόλογα συμπεράσματα, δεν αποτυπώνουν την αναλυτική κατανάλωση κατά χρήση και κτηριακή εγκατάσταση.
Καταλήγοντας, ο μελετητής στέκεται στην απουσία δράσεων ανακύκλωσης και συστηματικής καταγραφής των διαφόρων κατηγοριών στερεών αποβλήτων διαχρονικά.