Οι περισσότεροι ξένοι που αγοράζουν ακίνητα στην Ελλάδα δεν πληρώνουν ούτε σεντ σε φόρους, κατήγγειλε ο κτηματομεσίτης Κώστας Γεωργάκος, συνιδρυτής της Georgakos Properties & Parthenon Real Estate, κατά την ομιλία του στο 2ο συνέδριο για την ακίνητη περιουσία στην Βόρεια Ελλάδα Prodexpo North, που πραγματοποιήθηκε στη Θεσσαλονίκη με χορηγό επικοινωνίας τη Voria.gr.
«Οι περισσότεροι ξένοι ιδιοκτήτες ακινήτων τα προωθούν στη χώρα τους για μίσθωση σε τουριστικά γραφεία σε δικές τους πλατφόρμες, με αποτέλεσμα να νοικιάζονται εκεί και να μη φορολογούνται στην Ελλάδα. Γνωρίζουμε, επίσης, ότι οι περισσότερες αγοραπωλησίες ακινήτων από βαλκάνιους πραγματοποιούνται από παραμεσίτες», τόνισε ο κ. Γεωργάκος, μιλώντας στο πάνελ με θέμα «Φορολογία ακινήτων: Η άποψη των επενδυτών», το οποίο συντόνισε η αρχισυντάκτρια της Voria.gr, Αθανασία Μπίδιου.
Ο ίδιος παρουσίασε το προφίλ των υποψήφιων αγοραστών ακινήτων σήμερα στην Ελλάδα, και συγκεκριμένα έξι χαρακτηριστικά τους:
- Ανακαινιστές που τα μεταπωλούν σε Έλληνες και ξένους
- Έλληνες με μικρά ποσά προς επένδυση, τα οποία στο μεγαλύτερο ποσοστό δεν ξεπερνούν τις 60.000 ευρώ
- Βαλκάνιοι που αναζητούν παλιά ακίνητα σε τιμές κάτω των 50.000 ευρώ
- Νεαρά ζευγάρια, τα οποία με τις οικονομίες τους και ίσως κάποιο δάνειο προσφέρουν ποσά έως 150.000 ευρώ και αναζητούν ακίνητα με κόστος 800-1.200 ευρώ/τμ
- Έλληνες και ξένοι επιχειρηματίες που αναζητούν να τοποθετήσουν επενδύσεις σε παλιά κτήρια για να τα τροποποιήσουν σε ξενοδοχεία, ή/και βιοτεχνικούς χώρους με στόχο τη μετατροπή τους σε ενοικιαζόμενα δωμάτια βραχυχρόνιας μίσθωσης
- Ξένοι από τρίτες χώρες, με στόχο να πάρουν άδεια παραμονής
Όπως είπε ο κ. Γεωργάκος, η νέα τάση που έχει προκύψει τόσο από τη βραχυχρόνια μίσθωση όσο και από τη “χρυσή βίζα” έχει φέρει κινητικότητα τα τελευταία δύο χρόνια, η οποία, μάλιστα, εντείνεται το τελευταίο διάστημα. Βάσει στοιχείων του μεσιτικού γραφείου του:
- Το 42% των υποψηφίων αγοραστών έχουν αγοραστική δύναμη κάτω των 50.000 ευρώ
- Το 35% διαθέτει κεφάλαια 50.000 – 100.000 ευρώ
- Το 12% 100.000 – 200.000 ευρώ, και
- Το υπόλοιπο 11% άνω των 200.000 ευρώ
Τα αιτήματα των ιδιοκτητών ακινήτων για αλλαγές στη φορολογία
Στα δυσμενή φορολογικά δεδομένα για την οικοδομή και την κτηματαγορά αναφέρθηκε ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς. Συγκεκριμένα, όπως είπε, υπάρχει βαρύτατη ετήσια φορολογία με διπλό ΕΝΦΙΑ (κύριο και συμπληρωματικό φόρο), βαρύς ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές, αύξηση των αντικειμενικών αξιών ακινήτων και αυξανόμενη γραφειοκρατία στα συμβόλαια.
Για τον ΕΝΦΙΑ ζήτησε να διευρυνθεί η φορολογική του βάση, να μειωθεί η επιβάρυνση της αστικής ιδιοκτησίας, να καταργηθεί ο συμπληρωματικός φόρος, να υιοθετηθεί μειωτικός συντελεστής για τα κενά κτίσματα και να αποποινικοποιηθεί η αδυναμία πληρωμής του φόρου.
Για τη λοιπή φορολογία των ακινήτων, ο κ. Παραδιάς ζήτησε τα εξής:
- Προσθήκη κλιμακίου φόρου μισθωμάτων 12.001-25.000€ με συντελεστή 25%.
- Καθιέρωση μειωμένου Φ.Π.Α. στις νεόδμητες οικοδομες
- Φορολογικά κίνητρα για την ανακαίνιση και αναβάθμιση των υπαρχόντων κτιρίων.
- Φορολογικά μέτρα για τα διατηρητέα κτίρια.
- Θεσμοθέτηση της δυνατότητας εκχώρησης ακινήτων έναντι οφειλομένων φόρων ακινήτων.
Ακόμη, υπογράμμισε την ανάγκη καταπολέμησης της γραφειοκρατίας με μέτρα όπως η μείωση των δικαιολογητικών για τα συμβόλαια, η μη επιβολή ποσοτικών ή χρονικών περιορισμών στη βραχυχρόνια εκμίσθωση, που, όπως είπε, θα οδηγήσουν σε αναπόφευκτη φοροδιαφυγή, καθώς και την κατάργηση της διάταξης του άρθρου 21 παρ. 3 του ΚΦΕ περί «επιτηδευματία» κατόπιν τριών ομοειδών συναλλαγών ανά διετία.
Ο κ. Παραδιάς, πάντως, διαπίστωσε θετικά στοιχεία στον τομέα της κτηματαγοράς, στα οποία περιλαμβάνονται η αναζωπύρωση του οικοδομικού και επισκευαστικού ενδιαφέροντος, το αγοραστικό ενδιαφέρον πολιτών τρίτων χωρών για την χορήγηση “χρυσής βίζας” και η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Σε ό,τι αφορά συγκεκριμένα την κατοχή της ακίνητης περιουσίας, ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ είπε ότι παρατηρείται αύξηση της ζήτησης για μίσθωση ακινήτων (για οικιστική και επαγγελματική χρήση), δυνατότητα αναβολής φορολόγησης των ανείσπρακτων μισθωμάτων και απαλλαγή της ιδιοκατοίκησης από τη φορολόγησή της με τεκμαρτό εισόδημα.
Στα θετικά των συναλλαγών επί των ακινήτων, ο κ. Παραδιάς έθεσε τον χαμηλό φόρο μεταβίβασης 3%, την αναστολή του φόρου υπεραξίας και το χαμηλότερο κόστος των συμβολαίων.
Στον ειδικό φόρο 15% επί της αντικειμενικής αξίας ακινήτων που κατέχουν εταιρείες αναφέρθηκε ο Νίκος Καλόφωνος, διευθυντής του φορολογικού τμήματος της KPMG Ελλάδος.
Συγκεκριμένα, μίλησε για δύο εξαιρέσεις της σχετικής ρύθμισης, μία που κινείται στη θετική κατεύθυνση και μία παράλογη, όπως τη χαρακτήρισε. «Πρόκειται για έναν φόρο που πρωτοεισήχθη το 2002 με στόχο την καταπολέμηση του ξεπλύματος μαύρου χρήματος και όχι με εισπρακτικό κίνητρο. Για αυτό έχει εξαιρέσεις, με αποτέλεσμα οι περισσότερες εταιρείες να απαλλάσσονται. Η πρώτη εξαίρεση, που θεσπίστηκε το 2017 και κινείται στη σωστή κατεύθυνση λέει ότι εάν μία εταιρεία έχει επιχειρηματική δραστηριότητα με έσοδα μεγαλύτερα από αυτά που της αποδίδουν τα μισθώματα των ακινήτων της, τότε απαλλάσσεται από τον συγκεκριμένο φόρο. Η δεύτερη, ωστόσο, δεν έχει καμία λογική. Αυτό που προβλέπει είναι ότι απαλλάσσεται από τον φόρο η εταιρεία εάν γνωστοποιεί την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους ότι το 100% των μετόχων της έχουν ελληνικό ΑΦΜ. Το πρόβλημα είναι ότι η νομοθεσία δεν επιτρέπει να γίνουν αποδεκτοί απώτεροι μέτοχοι που προέρχονται από χώρες οι οποίες χαρακτηρίζονται μη συνεργάσιμες, κάτι που λειτουργεί απαγορευτικά για στρατηγικού τύπου επενδύσεις. Υπάρχουν αλλοδαποί όμιλοι με περίπλοκες εταιρικές δομές που σε ορισμένες περιπτώσεις είναι αδύνατον να φτάσουν στο σύνολο των απώτερων μετόχων. Η συγκεκριμένη ρύθμιση χρειάζεται νέα στρατηγική μέσω καλύτερης αναλογίας στην επιβολή του φόρου», είπε χαρακτηριστικά.