Η αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης έχει πάρει τα πάνω της και, για ακίνητα που μέχρι πρότινος πωλούνταν σε χαμηλές τιμές, οι ιδιοκτήτες, πλέον, διεκδικούν ακόμη και σχεδόν τα διπλάσια τιμήματα έναντι του πρόσφατου παρελθόντος.
Παρά το ράλι των τιμών, που προκαλεί… μαύρη τρύπα στους οικογενειακούς προϋπολογισμούς και την ενεργειακή κρίση, που προκαλεί ανασφάλεια, στα συμβολαιογραφικά γραφεία επικρατεί κοσμοσυρροή από πωλητές, αγοραστές και κάποιους που σπεύδουν να κάνουν γονικές παροχές ή δωρεές ακινήτων.
Ωστόσο πόσο εύκολη είναι η διαδικασία και ποιοι είναι οι αστάθμητοι παράγοντες που μπορούν να μπλοκάρουν και σε κάποιες περιπτώσεις να τορπιλίσουν μία αγοραπωλησία;
Όπως λένε γνώστες της αγοράς ακινήτων παρά τα τεράστια βήματα που έχουν γίνει τα τελευταία χρόνια στην προσπάθεια του ψηφιακού μετασχηματισμού της χώρας, με αφορμή και την περίοδο του κορωνοϊού, η γραφειοκρατία ανθίσταται σθεναρά. Την ίδια ώρα προκύπτουν αστάθμητοι παράγοντες καθώς υπάρχουν περιπτώσεις που ιδιοκτήτες βρίσκονται προ εκπλήξεων αναφορικά με τα νομιμοποιητικά έγγραφα του ακινήτου που μπορεί να φέρουν το πάνω κάτω στη διαδικασία της πώλησης.
«Συχνά ο ιδιοκτήτης δεν έχει ενημερωμένο το αρχείο του αναφορικά με το ακίνητο που επιθυμεί να πουλήσει. Για παράδειγμα κάποιοι τίτλοι μπορεί να μην είναι σωστοί, να έχει χαθεί η κάτοψη του ακινήτου, να υπάρχουν τμ που δεν έχουν τακτοποιηθεί, π.χ. ημιυπαίθριοι χώροι, να μην έχει πληρωθεί κάποιος ΕΝΦΙΑ και μια σειρά άλλων θεμάτων που μπορεί να ανακύψουν και να καθυστερήσουν την αγοραπωλησία» τονίζει μιλώντας στη Voria.gr o Στέλιος Καραπιπέρης, οικονομολόγος MBA, επικεφαλής του τομέα ερευνών και διαπραγματεύσεων του γραφείου Θεσσαλονίκης της Δανός| An alliance member of BNP PARIBAS Real Estate. Υπογραμμίζει, δε, πως, παράλληλα, καθυστερήσεις προκύπτουν από την έκδοση ΠΕΑ, ΤΑΠ, αλλά και στο Κτηματολόγιο.
Είναι χαρακτηριστικό πως στη Θεσσαλονίκη έχουν ματαιωθεί αγοραπωλησίες εξαιτίας καθυστερήσεων ή γιατί έληξαν πιστοποιητικά τα οποία έπρεπε να εκδοθούν εκ νέου. Συχνά υπάρχει το παράδοξο να έχουν συγκεντρωθεί κάποια πιστοποιητικά και μέχρι να εκδοθούν και τα υπόλοιπα να έχουν λήξει τα προηγούμενα!
Προστίθενται έγγραφα
Αξίζει να σημειωθεί πως για την αγοραπωλησία ενός ακινήτου τα τελευταία χρόνια έχουν προστεθεί η βεβαίωση πληρωμής ΕΝΦΙΑ, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, καθώς και το πιστοποιητικό μηχανικού ότι το ακίνητο δεν φέρει πολεοδομικές παραβάσεις.
Ο έλεγχος του μηχανικού μπορεί να «μπλοκάρει» μια μεταβίβαση ακινήτου. Στην περίπτωση που τα τετραγωνικά είναι περισσότερα ή λιγότερα από όσα αναγράφονται στο αρχικό συμβόλαιο θα πρέπει να γίνει έλεγχος σε όλα τα διαμερίσματα της πολυκατοικίας. Η διαφορά στην επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας που επηρεάζει δύο ιδιοκτήτες, για να γίνει τροποποίηση της σύστασης με τα σωστά στοιχεία και να προχωρήσει η πώληση ή μεταβίβαση, απαιτεί τη συμμετοχή του συνόλου των συνιδιοκτητών και των υπολοίπων ορόφων. Μια τέτοια εξέλιξη δεν αποκλείεται να οδηγήσει στη ματαίωση της αγοραπωλησίας, καθώς απαιτείται χρόνος και χρήμα από όλους τους ιδιοκτήτες. Φυσικά όλες αυτές οι καθυστερήσεις και οι τυχόν ματαιώσεις επηρεάζουν και τον μεσίτη που έχει αναλάβει την πώληση του ακινήτου.
Όπως επισημαίνει ο κ. Καραπιπέρης, «είναι επιτακτική ανάγκη για ένα μεσιτικό γραφείο να έχει σε ροή πέντε - έξι projects προκειμένου να υλοποιηθούν κάποια από αυτά, αν όχι όλα».
Ο αριθμός των εγγράφων που απαιτούνται
Παρά την ψηφιοποίηση ορισμένων διαδικασιών, κυρίως από την πλευρά της ΑΑΔΕ, η μεταβίβαση ακινήτων εξακολουθεί να αποτελεί μια γραφειοκρατική διαδικασία στην Ελλάδα, καθώς χρειάζονται περίπου 26 εργάσιμες ημέρες και 17 δικαιολογητικά. Και όλα αυτά σε περίπτωση που τα πράγματα είναι «καθαρά» αναφορικά με το ακίνητο, κάτι αρκετά σπάνιο για τα ακίνητα στην Ελλάδα.
Ενδεικτικό της χρονοβόρας ελληνικής πραγματικότητας για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου είναι πως στη Νορβηγία απαιτούνται τρεις εργάσιμες ημέρες, ενώ στην Πορτογαλία 10 εργάσιμες ημέρες.
Στόχος της κυβέρνησης πάντως είναι η κατάργηση της συλλογής των 17 δικαιολογητικών που απαιτούνται σήμερα για την πώληση ενός ακινήτου. Αυτό αναμένεται να γίνει στα τέλη του 2023 με τη δημιουργία του Ηλεκτρονικού Φακέλου Ακινήτων, ο οποίος, σε συνδυασμό με την ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων φόρου μεταβίβασης, γονικών παροχών και δωρεών στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ, θα διευκολύνει όλες τις μεταβιβάσεις ακινήτων.